Salvatore Condorelli
Salvatore Condorelli

Maria F. – Bed&breakfast in condominio in assenza di divieto specifico nel regolamento.
“Buongiorno, vorrei adibire il mio appartamento ad attività di bed&breakfast, in quanto molto grande: un meraviglioso attico dotato di più servizi.
Purtroppo nel regolamento contrattuale è espressamente vietato di adibire le unità ad attività commerciale, ed è pure previsto il divieto di svolgervi attività (riporto letteralmente) “…che possano incidere negativamente sulla tranquillità dello stabile e sul quieto vivere dei condomini…”.
Tra l’altro, sentendo un po’ gli altri proprietari, ho pure percepito da parte di alcuni una certa ritrosia all’idea.
Come posso comportarmi in proposito?”
Risposta.
Gentile signora Maria, non è purtroppo facile darle una risposta certa, in quanto in assenza di specifici disposti normativi, si può fare riferimento soltanto alle pronunce giurisprudenziali, ed in tal senso la Cassazione ha manifestato orientamenti non univoci.
Con la sentenza n. 704/15 in relazione a un caso sollevato in Lombardia (ove pure la legge regionale non prevede la necessità di modificare la destinazione d’uso da civile a commerciale per adibire l’immobile a b&b), la suprema Corte, qualificandola quale vera e propria impresa, ritenne l’attività di b&b non ammissibile nell’unità abitativa oggetto della controversia, stante il divieto posto dal regolamento contrattuale di destinare le unità ad attività diverse da quella meramente abitativa.
Ricordiamo che il regolamento di condominio si definisce “contrattuale” quando è approvato all’unanimità dall’assemblea, oppure quando è stato redatto dal costruttore dell’immobile, inserito in ogni rogito ed espressamente sottoscritto da ogni acquirente delle unità: solo il regolamento contrattuale può imporre ai condomini clausole limitative dei loro diritti di proprietà sulle singole abitazioni, appunto perché sottoscritto da ciascuno o perché approvato all’unanimità, ed inserito o richiamato nei rogiti, o registrato a sua volta.
il Tribunale di Roma invece, con pronuncia n. 18557/16 ritenne legittima l’attività di b&b in unità abitativa in presenza di clausola contrattuale che vietava genericamente lo svolgimento di attività capace di “incidere negativamente agli effetti del pacifico godimento delle unità abitative da parte dei condomini”.
In relazione al caso dal lei sollevato, da una parte ci sentiremmo di essere possibilisti: in assenza di un divieto specifico nel regolamento di gestire b&b in condominio, e se l’attività da lei impiantata sarà di piccolo calibro, non arrecando disturbo alla tranquillità del fabbricato, non dovrebbe porsi in contrasto con la previsione del vostro regolamento.
D’altro canto, purtroppo, ci si trova di fronte anche ad una clausola che specificamente vieta di adibire le unità ad attività commerciale, entro cui la gestione di b&b potrebbe esser ricondotta anche senza la necessità di mutare la destinazione d’uso, ed in quanto e se ritenuta quale attività d’impresa dal giudice, potrebbe ricadere nel divieto espressamente previsto dalla clausola del regolamento del vostro stabile.
Salvatore Condorelli